El pasado mes de diciembre de 2018 el Gobierno aprobó un Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, que ha tenido en este periodo también múltiples reformas.
Entre las principales diferencias, con respecto a la anterior se podrían destacar:
Duración máxima del contrato
Los plazos se pactan libremente entre las partes. Pero para favorecer al inquilino el plazo de duración máxima se amplía. De tres años se pasa a cinco y si el arrendatario es una sociedad puede ser de siete años.
Prórrogas
Llegada la fecha de vencimiento o cualquiera de las prórrogas ninguno haya notificado su voluntad de renovar o finalizar ahora el plazo de prórroga tácita es de tres años. Antes era de uno.
Fianza
Se limita a dos mensualidades el importe máximo de la fianza, salvo en contratos de larga duración. No se pueden pedir garantías adicionales (avales, depósitos…) Es el propietario o la agencia si le delega ese trabajo quien debe comprobar la solvencia; por eso si que puede pedir documentación al futuro inquilino (contrato trabajo, nóminas, declaración de la renta…)..
Gastos
Los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato, si se hace a través de agencia, son a cargo del arrendador ( como suele hacerse en las inmobiliarias), salvo que sea por iniciativa del arrendatario que se podrá pactar de otra manera o cuando la titularidad de la vivienda seade una empresa o sociedad entonces los honorarios de la agencia inmobiliaria correrán de su cuenta.
Impuestos (IBI)
La Ley Reguladora de las Haciendas Locales puede modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI, en dos supuestos, en primer lugar cuando se trate de alquiler social de vivienda y el arrendador sea un ente público, se podrá eximir al arrendatario del impuesto. Además, se permite a los Ayuntamientos que tengan superávit en sus cuentas el promover su parque de vivienda pública, estableciendo una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
En el mercado de la vivienda libre no hay modificación.
La norma introduce además en la Ley de Haciendas Locales la definición de “inmueble desocupado con carácter permanente” a efectos de aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Los Ayuntamientos podrán así exigir un recargo a los propietarios de hasta el 50 por ciento de la cuota del impuesto.
El IBI, salvo acuerdo entre partes, es práctica habitual que sea el propietario quien lo soporte.